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기장군

국가상징태극기
전통과 첨단이 조화되는 빛과 물 그리고 꿈의 도시 기장
제19대 대통령선거 D-9 2017. 5. 9.(화)
 
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부동산거래

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부동산거래계약

도입배경

  • 부동산거래시 실거래가격을 확보하여 공평과세를 실현하고 부동산 투기를 원천적으로 봉쇄하기 위하여 ‘06.1.1부터 거래당사자 또는 중개업자에게 실거래 가격 신고를 의무화

관계법령

  • 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」

신고개요

  • 신고의무자 : 거래 당사자(매수자 및 매도인), 중개업자
    ※중개업자를 통한 중개거래인 경우 반드시 중개업자가 신고해야 함
    ※거래당사자 중 일방이 국가등(국가, 지자체, 공공기관, 지방직영기업, 지방공사 등)인 경우, 국가등이 단독신고
  • 신고기간 : 매매계약 체결일로부터 60일 이내

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부동산매매(임대)계약 전에 꼼꼼히 확인하세요

  • 사례 유형
    • (건물관리인의 이중 계약) 오피스텔, 원룸 등의 임대인으로부터 부동산 관리 및 임대차 계약을 위임받은 중개업자 또는 건물관리인이 임대인에게는 월세계약을 했다고 하고, 실제 임차인과는 전세계약을 하여 전세보증금을 가로채는 사례
      • 임대인은 월세계약을 위임 했으나, 부동산관리인 등이 전세계약으로 변경 계약
    • (중개업등록증, 신분증 위조) 무자격자가 중개업등록증 또는 자격증을 대여 받아 부동산중개사무소를 차리고, 다른 사람과 공모하여 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤, 중개업자와 집주인으로 신분을 위장하고 여러 전세 구입자와 중복계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 사례
    • (거짓정보 제공) 중개업자가 임대차 중개 시 중개대상물의 하자를 정확하게 설명하지 않고 중개하여 임차인에게 피해(소음, 누수 등) 유발
    • (이중계약서 금지) 중개업자가 부동산매매시 거래내용을 거짓으로 기재하여 세금을 적게 납부해 주겠다며 2 이상의 거래계약서를 작성하는 사례
  • 주의하실 사항
    • 중개업자 및 거래 상대방의 신분을 반드시 확인하시고 거래하여야 합니다.
      • 등록된 중개업자 인지 여부는 해당 시․군․구청 중개업무 담당부서에서 확인 (중개업소 상호 및 등록번호, 공인중개사 자격증 등을 확인하여 신분증, 등록증 위조여부 등을 확인)
      • 임차건물 소유자가 맞는지 반드시 확인한 후에 거래대금을 거래상대방에게 지급(신분증, 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등을 서로 대조 확인)
        • 신분증을 위조한 경우 진위여부 확인이 곤란하므로 다양한 방법으로 상호대조하며, 소유자 등이 신분확인에 미온적인 경우라도 조급히 서둘지 말고 확인하는 것이 중요
    • 시세보다 거래조건이 좋을 경우에는 더욱 세심한 확인이 필요합니다.
      • 주변시세 보다 많이 싸거나 조건이 좋을 경우, 해당건물의 권리관계ㆍ위치ㆍ주변환경ㆍ소유자 등을 직접 확인함과 동시에 주변사람들의 다양한 의견을 들은 후 결정
      • 또한, 임차하는 건물 상태․구조․환경 및 누수 등의 하자 여부는 낮이나 조명이 밝은 상태에서 꼼꼼히 확인
    • 우리군은 전매제한 지역으로 해당 아파트가 전매 제한인지 확인하여야 하며 불법 전매할 경우 부동산중개의뢰자도 형사처벌 대상이 됨으로 반드시 확인하시고 거래하여야 합니다.

부동산 실명법 운영

관련법률

  • 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

목적

  • 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제 발전에 이바지함을 목적으로 함

실권리자명의 등기의무

  • 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다

명의신탁의 효력

  • 명의신탁약정은 무효로 한다

과징금

  • 해당 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다
    • 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자
    • 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓을 적어 제출하게 한 실채무자

벌칙

  • 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처한다

외국인 토지관리

근거법령

  • 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」

신고의무자

  • 대한민국 국적을 보유하고 있지 아니한 개인ㆍ외국 법인ㆍ단체
    ※ 영주권자는 여전히 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 허가나 신고대상 아님

계약에 의한 토지 취득 : 허가 및 신고

  • 허가
    • 군사기지 및 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태ㆍ경관보전지역,야생 동ㆍ식물 특별보호 구역의 토지를 계약하고자 할 때는 미리 허가를 받아야 함
  • 신고
    • 허가 대상 지역 이외의 모든 토지에 대해 계약 체결일(계약서작성일)로 부터 60일 이내 토지 소재지 시ㆍ구ㆍ군 방문 접수 또는 인터넷 신고
    • 구비서류 : 토지취득계약서, 신분증 (대리 신고시 대리인 신분증, 외국인 당사자 신분증 사본)
  • 토지 지분 없이 건물만을 취득하는 경우에는 허가나 신고대상이 아니며, 외국인이 부동산실거래 신고를 한 경우는 외국인의 토지취득 신고를 한 것으로 갈음
  • 상속, 경매, 환매권 행사, 법원의 확정판결을 원인으로 토지 취득한 경우는 취득한날로부터 6개월이내 토지소재지 시ㆍ군ㆍ구 방문접수 또는 인터넷 신고
    • 상속 : 피상속인의 사망일
    • 환매 : 환매계약일 또는 환매 금액 공탁일
    • 경매 : 경락대금 완납일
    • 확정판결 :확정판결일
  • 구비서류 : 계약외 원인 입증 서류, 신분증(대리신고시 대리인 신분증, 외국인 당사자 신분증 사본)

토지 계속 보유신고 : 신고

  • 대한민국 국민이나 국내법인이 외국인이나 외국법인으로 국적이 변경된 후 종전에 소유하던 토지를 계속 보유하고자 하는 경우는 외국인 또는 외국법인으로 변경된 날로부터 6개월 이내 토지소재지 시ㆍ구ㆍ군청 방문 접수 또는 인터넷 신고
  • 구비서류 : 국적 또는 외국법인으로 변경되었음을 증명할 수 있는 서류, 신분증(대리신고시 대리인 신분증, 외국인 당사자 신분증 사본)
  • RTMS 부동산거래관리시스템(http://rtms.gijang.go.kr)접속 공인인증서 이용 인터넷 신고 가능

부동산 중개보수 요율표

관련법규 : 공인중개사법 제32조, 시행령 제27조의 2, 부산광역시 주택의 중개보수 등에 관한 조례

요율 및 한도

  • 주택(부속 토지 포함)의 중개보수(부산광역시 조례 제2조, 별표1)
    주택(부속 토지 포함)의 중개보수(부산광역시 조례 제2조, 별표1)
    구분 거래금액 상한요율 한도액 비고
    매매·교환 5천만원 미만 1천분의 6 25만원 ※부가가치세는 별도임
    5천만원 이상 ~ 2억원 미만 1천분의 5 80만원
    2억원 이상 ~ 6억원 미만 1천분의 4 -
    6억원 이상 ~ 9억원 미만 1천분의 5 -
    9억원 이상 1천분의 9 -
    임대차 등 5천만원 미만 1천분의 5 20만원
    5천만원 이상 ~ 1억원 미만 1천분의 4 30만원
    1억원 이상 ~ 3억원 미만 1천분의 3 -
    3억원 이상 ~ 6억원 미만 1천분의 4 -
    6억원 이상 1천분의 8 -
  • 주택 이외의 중개보수 (공인중개사법 시행규칙 제20조)
    1)오피스텔 (전용면적 85㎡ 이하, 전용 입식부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우에 한함)
    오피스텔 (전용면적 85㎡ 이하, 전용 입식부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우에 한함)
    구분 상한요율 비고
    매매·교환 1천분의 5 ※부가가치세는 별도임
    임대차 등 1천분의 4

    2)그 외 토지, 상가 등
    그 외 토지, 상가
    구분 상한요율 비고
    매매·교환, 임대차 등 1천분의 9 ※부가가치세는 별도임

부동산 중개보수 적용기준

  • 중개보수의 결정 및 지급 시기
    • 중개보수는 거래금액에 요율을 곱한 금액으로 하되, 한도액을 초과하는 경우에는 한도액의 범위 안에서만 받을 수 있다.
    • 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정
    • 중개보수의 지급시기는 약정에 의하되, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
    • 동일건의 중개대상물에 동일인이 매매+임대차 동시 계약된 경우 → 매매에 관한 중개보수만 지급
    • 상가+주택의 경우 → 상가면적이 큰 경우 상가요율로, 주택면적이 상가면적과 같거나 큰 경우 주택요율로 적용
  • 임대차의 경우 거래금액 계산
    • 거래금액 = 보증금 +(월차임 X 100)
    • 제1항의 거래금액이 5천만원 미만인 경우(재계산) : 거래금액 = 보증금 +(월차임 X 70)
  • 분양권의 거래금액 계산 : {거래당시까지 불입한 금액(융자포함)+프리미엄} X 중개보수요율
  • 권리관계 확인 등에 소요되는 실비의 청구 범위(부산광역시 조례 제3조)
    • 증명발급 또는 공부열람 수수료, 계약금 등의 예치에 따른 비용, 계약금 등의 반환 또는 지급의 보증에 소요되는 비용, 여비(교통비·숙박료)
문의 : 토지정보과   유희종   051-709-4765
최종수정일 : 2016-08-26