부동산거래계약

도입배경

• 부동산거래시 실거래가격을 확보하여 공평과세를 실현하고 부동산 투기를 원천적으로 봉쇄하기 위하여 ‘06.1.1부터 거래당사자 또는 중개업자에게 실거래 가격 신고를 의무화

관계법령

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」

신고개요

• 신고의무자 : 거래 당사자(매수자 및 매도인), 중개업자

  ※중개업자를 통한 중개거래인 경우 반드시 중개업자가 신고해야 함
  ※거래당사자 중 일방이 국가등(국가, 지자체, 공공기관, 지방직영기업, 지방공사 등)인 경우, 국가등이 단독신고

• 신고기간 : 매매계약 체결일로부터 30일 이내
• · 소유권이전등기 신청기간: 계약의 효력이 발생한 날부터 60일이내
  ※지연시 「부동산등기 특별조치법」에 의한 과태료 부과

부동산거래계약 신고 부동산거래관리시스템

부동산거래신고 관련 신고(신청)서

부동산 실명법 운영

관련법률

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

목적

• 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제 발전에 이바지함을 목적으로 함

실권리자명의 등기의무

• 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다

명의신탁의 효력

• 명의신탁약정은 무효로 한다

과징금

• 해당 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다
  • 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자
  • 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓을 적어 제출하게 한 실채무자

이행강제금

• 과징금을 부과 받은 자는 해당부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다.
• 과징금 부과일로부터 1년 이내 실명등기를 하지 않은 경우 이행강제금 부과기준
  • 이행강제금 부과기준 1년차 : 부동산가액의 100분의 10
  • 이행강제금 부과기준 2년차 : 부동산가액의 100분의 20

외국인 토지관리

근거법령

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」

신고의무자

• 대한민국 국적을 보유하고 있지 아니한 개인ㆍ외국 법인ㆍ단체

  ※ 영주권자는 여전히 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 허가나 신고대상 아님

계약에 의한 토지 취득 : 허가 및 신고

• 허가 : 군사기지 및 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태ㆍ경관보전지역,야생 동ㆍ식물 특별보호 구역의 토지를 계약하고자 할 때는 미리 허가를 받아야 함
• 신고
  • 허가 대상 지역 이외의 모든 토지에 대해 계약 체결일(계약서작성일)로 부터 60일 이내 토지 소재지 시ㆍ구ㆍ군 방문 접수 또는 인터넷 신고
  • 구비서류 : 토지취득계약서, 신분증 (대리 신고시 대리인 신분증, 외국인 당사자 신분증 사본)
• 토지 지분 없이 건물만을 취득하는 경우에는 허가나 신고대상이 아니며, 외국인이 부동산실거래 신고를 한 경우는 외국인의 토지취득 신고를 한 것으로 갈음
• 상속, 경매, 환매권 행사, 법원의 확정판결을 원인으로 토지 취득한 경우는 취득한날로부터 6개월이내 토지소재지 시ㆍ군ㆍ구 방문접수 또는 인터넷 신고
  • 상속 : 피상속인의 사망일
  • 환매 : 환매계약일 또는 환매 금액 공탁일
  • 경매 : 경락대금 완납일
  • 확정판결 :확정판결일
• 구비서류 : 계약외 원인 입증 서류, 신분증(대리신고시 대리인 신분증, 외국인 당사자 신분증 사본)

토지 계속 보유신고 : 신고

• 대한민국 국민이나 국내법인이 외국인이나 외국법인으로 국적이 변경된 후 종전에 소유하던 토지를 계속 보유하고자 하는 경우는 외국인 또는 외국법인으로 변경된 날로부터 6개월 이내 토지소재지 시ㆍ구ㆍ군청 방문 접수 또는 인터넷 신고
• 구비서류 : 국적 또는 외국법인으로 변경되었음을 증명할 수 있는 서류, 신분증(대리신고시 대리인 신분증, 외국인 당사자 신분증 사본)
• RTMS 부동산거래관리시스템(https://rtms.gijang.go.kr:9643/rtmsweb/home.do)접속 공인인증서 이용 인터넷 신고 가능

부동산 중개보수 요율표

요율 및 한도

주택(부속 토지 포함)의 중개보수(부산광역시 조례 제2조, 별표1)

주택 이외의 중개보수 (공인중개사법 시행규칙 제20조)

• 1)오피스텔 (전용면적 85㎡ 이하, 전용 입식부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우에 한함)

  오피스텔 (전용면적 85㎡ 이하, 전용 입식부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우에 한함) 정보를 구분, 상한요율, 비고로 구분한 테이블입니다.

  구분	상한요율	비고
  매매ㆍ교환	1천분의 5	※부가가치세는 별도임
  임대차 등	1천분의 4

• 2)그 외 토지, 상가 등

  그 외 토지, 상가 정보를 구분, 상한요율, 비고로 구분한 테이블입니다.

  구분	상한요율	비고
  매매ㆍ교환, 임대차 등	1천분의 9	※부가가치세는 별도임

부동산 중개보수 적용기준

• 중개보수의 결정 및 지급 시기
  • 중개보수는 거래금액에 요율을 곱한 금액으로 하되, 한도액을 초과하는 경우에는 한도액의 범위 안에서만 받을 수 있다.
  • 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정
  • 중개보수의 지급시기는 약정에 의하되, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
  • 동일건의 중개대상물에 동일인이 매매+임대차 동시 계약된 경우 → 매매에 관한 중개보수만 지급
  • 상가 + 주택의 경우 → 상가면적이 큰 경우 상가요율로, 주택면적이 상가면적과 같거나 큰 경우 주택요율로 적용
• 임대차의 경우 거래금액 계산
  • 거래금액 = 보증금 +(월차임 X 100)
  • 제1항의 거래금액이 5천만원 미만인 경우(재계산) : 거래금액 = 보증금 +(월차임 X 70)
• 분양권의 거래금액 계산 : {거래당시까지 불입한 금액(융자포함)+프리미엄} X 중개보수요율
• 권리관계 확인 등에 소요되는 실비의 청구 범위(부산광역시 조례 제3조)
  • 증명발급 또는 공부열람 수수료, 계약금 등의 예치에 따른 비용, 계약금 등의 반환 또는 지급의 보증에 소요되는 비용, 여비(교통비ㆍ숙박료)